Расходы при покупке
Какие расходы при покупке?
При покупке недвижимости возникают дополнительные расходы:
- «нотариальные расходы»: сюда входят все налоги на трансакцию и вознаграждение нотариуса. На все должно быть примерно 6-7% от стоимости покупки;
- комиссионные агентства - составляют примерно 5-7 % от стоимости. Иногда комиссионные входят в стоимость объекта, но в этом случае на них тоже начисляется налог на продажу, и мы всегда рекомендуем выносить эту сумму отдельно
Каково налогообложение объектов недвижимости?
Все объекты недвижимости подчиняются французскому налоговому законодательству.
Иностранцы, которые решают приобрести загородный дом на французской земле, часто теряются в густом тумане, как только упоминаются налоговые последствия, связанные с их закупкой.
Если принять во внимание их статус не французского налогового резидента, некоторые могли бы думать, что недвижимость, которую они приобретают во Франции, будет подчинена налоговой системе их страны резиденции. Но это не так. В недвижимом имуществе превалирует закон положения здания. Когда объект расположен на французской территории, именно французская налоговая система применяется за исключением в довольно редких случаях, когда налоговое соглашение между Францией и страной резиденции покупателя предусмотрело бы обратное.
Важно таким образом знать аспекты налогового соглашения, которое связывает Францию и страну налоговой резиденции покупателя.
Налоговая причастность может отличаться в зависимости от соглашений, в частности, когда рассматривается возможность создавать фирму (французскую или иностранную) для поддержки владения недвижимости во Франции.
Как мы отметили выше, налоговая система, которая применяется для недвижимого имущества, приобретенного во Франции французскими налоговыми нерезидентами, сложна. Чтобы упростить представление, мы рассмотрим три этапа жизни недвижимости:
1. Приобретение
2. Содержание
3. Передача (продажа)
Далее мы представим кратко главные налоги, которые применяются к недвижимости во Франции.
Покупка (объект закончен более, чем 5 лет назад)
Приобретение недвижимости во Франции генерирует налог на переход права собственности другому лицу со ставкой 4,80 % от стоимости объекта.
Учитывая другие затраты, связанные с приобретением имущества - расходы на ипотеку (обычная гарантия в случае банковского кредита), гонорары нотариуса и различные пошлины - можем считать, что стоимость приобретения (обычно неточно называемая расходами на нотариуса) порядка 7 % закупочной цены. Они взимаются полностью с покупателя.
Содержание
Как только базовая налоговая стоимость имущества (в случае кредита с вычетом остаточного долга) превосходит 750 000 €, тогда ее владелец, французский или нет налоговый резидент, будет обложен налогом на состояние.
Этот налог, который должен оплачиваться каждый год, считается на 1 января согласно прогрессивной тарификации в вилке от 0.55 % до 1,80 %.
С 2006 года проведена налоговая реформа, по которой существует налоговый барьер, позволяющий избежать этот налог.
Передача
Существует два варианта передачи имущества :
a) Продажа
При уступке недвижимости во Франции прирост стоимости облагается налогом по режиму для частных лиц.
Этот режим предусматривает освобождение от уплаты от налога на прирост стоимости, если продаваемое имущество находится в Вашем владении более 15 лет.
В случае уступки до срока 15 лет, налог на прирост стоимости пользуется скидкой 10 % в год начиная с пятого года владения.
Налог на прирост стоимости определяется в зависимости от страны резиденции продавца.
Если продавец резидент страны-члена Европейского союза, то налоговая ставка 16 %.
В противном случае, налоговый сбор равен 33,33 %.
Помимо освобождения от уплаты от налога в случае владения более чем 15 лет, французский налоговый режим предлагает другие случаи освобождения от уплаты налога на прирост стоимости (продажа основного места проживания )
Еще один малоизвестный случай освобождения от уплаты налога на прирост стоимости заслуживает упоминания: речь идет о первой продаже во Франции недвижимости французским налоговым нерезидентом жителем страны-члена Европейского союза, при условии что он был французским налоговым резидентом в течение по крайней мере двух лет до продажи.
б) Передача в наследство или в дар
Приобретение недвижимости часто осуществляется с перспективой сохранения ее в семейном достоянии.
Очень важно таким образом обратить особое внимание на этот этап жизни недвижимости, настолько передача, если она не приготовлена, может оказаться дорогостоящей.
Действительно, расценка французских прав наследования между супругами и между родителями и детьми предусматривает транши налогообложения, которые доходят до 40 % стоимости.
По примеру ISF, облагаемая налогом база учитывается за вычетом возможных долгов.
Во многих случаях наследники вынуждены продавать имущество, чтобы уплатить налоги на наследство
К счастью, существуют решения для того, чтобы облегчать вес этих налогов на наследование.
Было бы соблазнительно представить, что создание иностранного общества позволило бы ускользнуть от любого французского налогообложения, относящегося к физическим лицам, так как общество создало бы экран.
Но французский законодатель предусмотрел в этом случае, что общество - владелец недвижимости должно платить ежегодную пошлину, равную 3 % продажной стоимости имущества, без возможности вычитать существующие долги на имуществе.
Несколько направлений для ограничения тяжести французской налоговой системы.
Организовать передачу французского недвижимого имущества в пользу детей в хороших юридических и налоговых условиях цель, которую часто преследуют владельцы.
Для этого разумно при жизни передать в дар детям в полной собственности или в частичной собственности.
Действительно, когда даритель в возрасте менее чем 65 лет, на налог есть скидка в 50 % (30 % между 65 и 75 годами).
Передача в дар частичной собственности (право голой собственности) позволяет родителям сохранить узуфрукт (право пользования и распоряжения) и параллельно сократить налогооблагаемую базу. В случае передачи в частичной собственности родителями в возрасте между 51 и 60 годами, частичная собственность представляет в налоговом отношении 50 % полной собственности. База, по которой будет считаться налог на дарение, сокращается, таким образом, в два раза.
В этой перспективе передачи, создание гражданского общества по управлению и торговле недвижимостью, которое прибегло бы к банковскому кредиту, чтобы финансировать его приобретение, может, в некоторых случаях оказываться наиболее благоприятным.
Когда общество обременено долгами, передача в дар пая в частичной собственности коснулась бы чистого актива, близкого к 0, позволяя таким образом передать дальнейшее повышение стоимости имущества при освобождении от уплаты от налога на наследование.
Для владельца, у которого главная цель состоит в том, чтобы обеспечить защиту прав его супруги в случае кончины, может быть предположено, например, в некоторых ситуациях, изменить свой брачный режим в пользу режима универсальной общности. В этом случае все имущество переходит в пользу выжившего супруга.
Эта универсальная общность коснулась бы только активов, расположенных во Франции.
Таким образом, в случае кончины одного из супругов, выживший супруг стал бы полным владельцем недвижимости, при освобождении от уплаты налогов на наследование.
Наконец, мы не можем закончить, чтобы не отметить интерес банковской ссуды. Действительно, банковская ссуда для финансирования приобретения недвижимости во Франции создает долг, в налоговом отношении подлежащий вычету из стоимости имущества как для расчета I.S.F. так и налогов на наследование (в случае кончины во время срока ссуды).
Совершенно очевидно, приведенные выше решения, далеко не исчерпывающие и другие схемы могут быть выработаны для того, чтобы избежать различных налогообложений.
Гранд Недвижимость / Расходы при покупке
